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Gasca Zamora, José (coordinador)
Doctor (Territorio y sociedad), maestro (Planeación y Recursos Naturales) y licenciado en Geografía por la Facultad de Filosofía y Letras de la UNAM. Investigador Titular de Tiempo completo en el Instituto de Investigaciones Económicas a partir de agosto de 2005. Profesor de Asignatura en la Facultad de Filosofía y Letras de la UNAM. Sus líneas de investigación son: Geografía Regional, Desarrollo económico regional y Planeación y gestión del desarrollo territorial.
Sus publicaciones más recientes son: Espacios Trasnacionales. Articulación, integración y fragmentación en la Frontera México-Estados Unidos. Instituto de Investigaciones Económicas, UNAM-Miguel Ángel Porrúa.  México, 2002. Y Geografía regional. La región, la regionalización y el desarrollo regional en México. Instituto de Geografía-UNAM, México, 2009.
    [toc] => Introducción	9
1. Impactos críticos de la financiarización inmobiliaria y la mercantilización de la metamorfosis urbana	17
Carlos A. de Mattos
2. Circuitos globales de la financiarización del sector inmobiliario y procesos emergentes en la producción del espacio urbano	51
José Gasca Zamora
3. Dinámica espacial e inestabilidad del mercado inmobiliario: el orden-desorden urbano capitalista	99
Pedro Abramo
4. Proyectos inmobiliarios: mecanismos de control político y financiero del espacio edificado en México	131
Patricia Eugenia Olivera Martínez
5. El papel de los espacios productivos planificados en la metamorfosis metropolitana de Buenos Aires: política territorial y negocios inmobiliarios a partir de los años noventa	163
Pablo Ciccolella o Una Mignaqui
6. Extractivismo inmobiliario e imaginario de la vivienda social. Algunas dimensiones geohistóricas y espaciales en el acceso a la propiedad en Santiago de Chile	187
Rodrigo Hidalgo Dattwyler o Voltaire Alvarado Peterson Laura Rodríguez Negrete o Alex Paulsen-Espinoza
7. Espacio público y mercado inmobiliario en Monterrey: analizando la gentrificación desde el ciclo inmobiliario contemporáneo	213
Abiel Treviño Aldape o Carlos Leal Iga
8. Regeneración urbana en espacios desindustrializados del norte de Polanco, Ciudad de México	237
Enrique de Jesús Castro Martínez
9. Gentrificación, desarrollo inmobiliario y desplazamiento en áreas centrales de la Ciudad de México	257
Luis Alberto Salinas Arreortua o Emilio Romero Sabre
10. Desarrollos inmobiliarios en propiedad de condominio en Mérida, Yucatán	275
Yolanda Fernández Martínez
11. El periurbano y los grandes proyectos inmobiliarios: los casos de Altozano y Tres Marías en Morelia, Michoacán	299
Norma Angélica Rodríguez Valladares o José Antonio Vieyra Medrano Octavio Martín González Santana
12. Mercado inmobiliario y segregación espacial en Playas de Rosarito, Baja California	319
Myriam Guadalupe Colmenares López
13. Enclaves urbanos de éxito. Transformación urbanística, gentrificación y turismo en la Alameda de Hércules de Sevilla	337
Ibón Díaz Parra o Jaime Jover Báez
14. Consumo del espacio en el Caribe mexicano a través del proyecto turístico Riviera Maya	359
Rosalía Camacho Lomelí
    [free_reading] => Diversas ciudades y metrópolis alrededor del mundo registran en las últimas tres décadas un ascenso notable en la producción del espacio edificado. A diferencia de etapas anteriores, las operaciones inmobiliarias en su fase actual se distinguen por la magnitud, intensidad y velocidad de transformación, dada su capacidad para desplegar recursos dirigidos al mercado de vivienda y la construcción de equipamientos e infraestructuras de soporte de la economía urbana.
El llamado boom inmobiliario se refleja en la difusión espacial de nuevas áreas residenciales, así como proyectos públicos y privados de regeneración urbana y procesos de redensificación. Como resultado de ello, se ha formado un mercado multisectorial donde sobresalen grandes conjuntos de vivienda bajo el régimen de interés social y departamentos en condominio orientados a sectores medios, así como residencias en comunidades cerradas destinadas a segmentos de élite; en la edificación para fines productivos destaca un aumento extraordinario de edificios para oficinas, centros comerciales y complejos de hoteles, así como equipamientos para la atención médica, parques industriales e infraestructura destinada a la logística, el almacenaje y otras actividades especializadas.
Esta diversidad de segmentos se produce bajo procesos multisituados, es decir, la edificación opera desde decisiones de localización que no solo apuestan por las áreas de reciente de expansión, generalmente ubicadas en la periferia urbana, también se dirige hacia las zonas centrales y pericentrales de la ciudad en función de procesos de regeneración en áreas que son blanco, tanto de proyectos habitacionales, como de equipamientos para actividades productivas o la combinación de ambos.
Los procesos ascendentes y diversificados de inversión inmobiliaria que se presentan alrededor del mundo están relacionados invariablemente con las tendencias de la urbanización que se han registrado en las últimas décadas pues como se sabe, desde el año 2008 la población urbana superó a la rural en escala mundial y para el 2014 alcanzó la cifra de 54%, de mantenerse esta tendencia se prevé que para el año 2050 casi 66% de los habitantes del planeta vivirá en ciudades.
Es importante advertir que aun cuando el predominio de la urbanización presenta una tendencia irreversible en escala global, el papel de las megaciudades y metrópolis seguirá marcando las pautas del mercado inmobiliario. Considerando que en las grandes urbes vive y trabaja la mayor parte de la población, es ahí donde se genera la mayor demanda de bienes inmobiliarios. De acuerdo
con la ONU, la rápida urbanización implicará para el año 2030 que cerca de 3 000 millones de personas (40% de la población del mundo) necesitarán tener acceso a viviendas. Esta cifra significa construir 96 150 viviendas diarias desde hoy y hasta el año 2030.
Una de las tendencias que distingue la producción material de la ciudad es su carácter multiescalar; significa que las intervenciones urbanas adquieren dimensiones variables en función del alcance territorial y la intensidad en que se producen debido a que las empresas operan simultáneamente proyectos de edificación sobre grandes superficies, generalmente desde modelos residenciales extensivos en áreas periurbanas, o bien a partir de intervenciones de alta intensidad de ocupación del suelo en zonas de la ciudad interior, donde han cobrado auge desarrollos verticales residenciales, edificios sede de corporativos nacionales e internacionales y otras modalidades de complejos orientados a los servicios y el consumo. Entre estas dos modalidades se pueden encontrar formas de edificación dispersas de menores dimensiones bajo esquemas de "acupuntura urbana" a partir de la construcción de numerosos edificios y enclaves inmobiliarios.
La recomposición espacial de actividades productivas ofrece una perspectiva desde la edificación inmobiliaria que ha cobrado mayor interés en los últimos años para explicar algunas formas y procesos espaciales de la transformación de la estructura y funciones urbanas. El declive de antiguas áreas industriales y el desuso de estaciones de transporte ferroviario, aeropuertos, puertos marítimos, viejos equipamientos deportivos, zonas de almacenamiento, entre otros, ha fomentado el reciclamiento de enormes predios donde eventualmente se construyen inmuebles destinados a servicios especializados y el consumo de bienes; en determinados contextos esta reestructuración espacial de la economía se acompaña con modelos de hábitat inéditos bajo formas que incluyen mezclas e híbridos de edificación, como es el caso de los complejos de usos mixtos o los grandes centros comerciales, expresiones que estarían marcando algunas de las tendencias vanguardistas de la edificación desde conceptos que recrean los procesos de habitabilidad con una creciente superposición entre lugares de usos residenciales con los que albergan actividades productivas y aquellos orientados a la oferta de bienes, servicios, ocio y entretenimiento. La ciudad se devela así como un caleidoscopio donde las fronteras entre los espacios de vida, trabajo y consumo tienden a desdibujarse.
Otro fenómeno vinculado a la demanda de nuevos productos inmobiliarios está relacionado con los cambios del mercado de trabajo en la medida que los procesos de reestructuración productiva tienden a impulsar actividades terciarias, especialmente segmentos de servicios al productor y con mayor contenido de conocimiento, lo cual ha estimulado la llegada de oleadas de población joven y empleados calificados en determinadas ciudades. Esta reestructuración del mercado laboral, que implica una cierta renovación de áreas residenciales, se enmarca en iniciativas de marketing urbano, el mejoramiento de la imagen de la ciudad (city branding) y la promoción de las llamadas "ciudades creativas". Tales directrices emergen en un contexto donde la competencia por atraer firmas, inversiones y trabajadores calificados ha venido en ascenso, lo cual contribuye a impulsar nuevas agendas de negocios y hacer atractivos distintos entornos socio-residenciales por parte de los gobiernos y empresarios locales, no obstante que hasta cierto punto dichas acciones representan una forma de invisibilizar la realidad de exclusión e informalidad que registran diversas ciudades, especialmente en contextos de países latinoamericanos.
La transformación socio-residencial de diversas zonas de la ciudad también implica la creación de nuevos ambientes de consumo dirigidos que son impulsados por prácticas sociales y estilos de vida emergentes. La llegada de residentes, migrantes y un aumento de turistas en ciertos contextos urbanos estaría promoviendo dinámicas inéditas que impulsan nuevos negocios, entre los que se encuentran restaurantes temáticos (veganos, gourmet, étnicos, etc.), cafeterías, boutiques, así como centros de ocio nocturno. La transformación del perfil de los negocios del comercio y los servicios también resulta un elemento clave del recambio en las funciones de predios tradicionales que estaría orientado a promover y reforzar una atmósfera social que acompaña la ascendencia socio-residencial de barrios y calles sometidas a procesos de regeneración urbana y por la llegada de grupos de mayor estatus social con preferencias diversificadas de consumo.
En determinados contextos también se ha reforzado la idea de tematizar la ciudad desde la promoción de nuevos usos del espacio y la construcción de equipamientos destinados a espectáculos, ferias, exposiciones y eventos culturales, o bien mediante la edificación de grandes infraestructuras para mega eventos deportivos. Estos fenómenos, donde la masificación del consumo cultural y la turistificación profusa se ha convertido en un vehículo clave del marketing urbano, también han catalizado la edificación inmobiliaria, especialmente por la participación de grandes empresas constructoras de infraestructuras y equipamientos, firmas orientadas a la promoción de distritos culturales y consorcios de hoteles internacionales, incluso aquí se podrían situar en una escala menor, pero no menos importante, las modalidades de hoteles boutique que reciclan predios con cierto valor patrimonial o bien los novedosos y polémicos negocios implementados por trasnacionales como Airbnb y HomeAway, modelos de gestión de hospedaje en plataformas digitales que tienden a configurar un mercado secundario de la hostelería incentivado por la captación de rentas urbanas en contextos de alta demanda turística.
En una vertiente análoga podemos encontrar lugares que favorecidos por sus recursos históricos, culturales, paisajísticos o arquitectónicos, o bajo su condición de sitios patrimoniales - cascos históricos, pueblos mágicos, entre otros-, se insertan en nuevos frentes de expansión inmobiliaria si se considera que ello ha implicado la revaloración de predios, edificios, calles, así como el ascenso de complejos hoteleros y actividades que responden a la presión de nuevas oleadas de turistas. De manera particular, se puede considerar la emergencia de un mercado dinámico de construcción de segundas residencias y comunidades cerradas para consumidores de élite y segmentos de extranjeros, en México generalmente grupos de baby boomers, jubilados y retirados estadounidenses, canadienses y provenientes de países europeos. En este caso, tanto el capital simbólico como las externalidades asociadas a las amenidades de los lugares se convierten en precursores importantes de la dinámica inmobiliaria; estos procesos se presentan en grandes ciudades turísticas, aunque hoy en día también han alcanzado a centros urbanos de menor jerarquía.
Todos estos elementos ilustran por qué el sector inmobiliario constituye un elemento central en la dimensión que adquiere la producción material de la ciudad y la creación de nuevos sentidos en la organización del espacio urbano, lo cual motiva el interés de formular distintas preguntas en la búsqueda de respuestas que den cuenta de los cambios socio-espaciales de las ciudades contemporáneas, entre éstas están: ¿de qué fuentes provienen los recursos que impulsan la efervescencia inmobiliaria que registran actualmente nuestras ciudades; qué actores participan en la compleja cadena de los negocios de bienes raíces; qué arreglos institucionales favorecen las formas actuales de edificación del espacio citadino?, finalmente, ¿qué transformaciones socio-espaciales generan las formas de edificación promovidas por el mercado inmobiliario?
En principio, se pueden advertir tres aspectos que ofrecen pistas para dilucidar estos cuestionamientos. El primero está relacionado con la movilización de grandes volúmenes de capital requeridos por las operaciones inmobiliarias en su dimensión actual. A diferencia del pasado, donde el ahorro y su canalización a través del financiamiento público y el crédito privado formaron el núcleo para respaldar los mercados de vivienda, en la actualidad la escala en que las grandes ciudades y metrópolis absorben capital para sostener sus niveles de crecimiento y regeneración, requiere cuantiosos recursos provenientes de un sector financiero altamente diversificado.
La producción financiarizada del espacio urbano adquiere una magnitud sin precedentes porque al captar grandes montos de recursos adquieren capacidades extraordinarias para movilizar el mercado de suelos y la edificación. Estos procesos atraen la participación de diferentes inversionistas inmobiliarios, sin embargo, en los últimos años han proliferado diferentes modalidades de empresas globales y consorcios nacionales que manejan fondos de inversión y aquellas que gestionan instrumentos bursátiles, ello ha dado lugar a mecanismos inéditos de financiarización que permiten respaldar grandes proyectos y manejar carteras diversificadas de productos inmobiliarios.
En segundo lugar, la diversidad de fuentes de financiarización ha promovido la incorporación de otros actores, pues además de grandes consorcios inmobiliarios y empresas constructoras, así como distintas modalidades de desarrolladores, promotores y brokers inmobiliarios, asistimos a un ascenso de empresas que gestionan fondos de inversión desde el mercado bursátil y llevan a cabo transacciones globales de activos y derivados financieros. La configuración de un sector donde concurren múltiples agentes, permite sostener, impulsar y revitalizar la compleja cadena de la producción inmobiliaria y, a la vez, sortear riesgos y desajustes periódicos que se generan en el binomio financiero-inmobiliario.
En tercer lugar, comprender el auge que experimenta el sector inmobiliario requiere considerar el régimen urbano subyacente que condiciona las lógicas de los agentes en las operaciones inmobiliarias. En comparación con otros momentos, donde el Estado ejerció un papel preponderante para impulsar la edificación, y consecuentemente orientar el desarrollo urbano, el ascenso del neoliberalismo desde la década de los ochenta redimensionó sus funciones, configurando nuevos esquemas de gestión. Así, de gobiernos reguladores e instancias planificadoras se ha transitado hacia agencias promotoras y órganos facilitadores, inaugurando lo que se ha denominado "urbanismo empresarial", cuyo principal rasgo es financiar y gestionar operaciones urbanísticas bajo un sentido marcadamente instrumental.
Sin embargo, la correlación público-privada no es simétrica necesariamente, la participación que han alcanzado los agentes privados en la edificación inmobiliaria no tiene precedentes y resulta un elemento clave en la definición de las pautas dominantes en la producción del espacio urbano en las últimas tres décadas; junto a las reformas institucionales que promueven nuevos códigos para regular el crecimiento de la ciudad, los mercados de suelo y la propia edificación, estos aspectos resultan cruciales en la consolidación del régimen de gobernanza urbana neoliberal.
La idea de una ciudad supeditada a las prácticas de agentes privados plantea una contradicción central: la racionalidad que el mercado promueve en la ciudad, es decir, la lógica de que el hábitat tiene que estar supeditado a los designios de un sector que opera fundamentalmente bajo criterios de rentabilidad y eficiencia económica. El abandono de la planeación urbana por parte del Estado y la reducción de la política urbana a intervenciones y concesiones que intentan legitimar el nuevo orden urbano es la otra cara del mismo proceso, ello significa anteponer el interés privado y renunciar al sentido social que presupone hacer ciudad. Este conflicto de sentido que se genera en la producción y gestión contemporánea del espacio urbano no se puede soslayar ya que da lugar a distintos dilemas y conflictos que también son motivo de interés en la presente obra.
La confluencia entre negocios inmobiliarios privados y políticas urbanas neoliberales advierte la transgresión del espacio social debido al tipo de prácticas invasivas de ocupación del suelo y los modelos de edificación que violentan el hábitat y las formas preexistentes de convivencia social. Por ello, algunos de los trabajos que integran esta obra se proponen dilucidar las implicaciones que el capital inmobiliario genera sobre las condiciones de habitabilidad y cohesión de la ciudad a partir de procesos de segregación y fragmentación; gentrificación y desplazamientos forzados; afectaciones a los recursos patrimoniales y, en general, plantean las consecuencias de la pérdida del sentido social de ciudad.
Otra vertiente de análisis se relaciona al aumento de externalidades negativas que generan, tanto las formas de edificación de alta intensidad, como los modelos residenciales extensivos, en el primer caso, porque la hiperdesificación de áreas centrales contribuye a la mayor presión sobre la demanda de servicios públicos y agudiza los problemas de movilidad; en el segundo, porque algunos de los esquemas de edificación dispersos de baja densidad en áreas periurbanas se les imputa responsabilidades en la pérdida de servicios ecosistémicos al destruir áreas de recarga hídrica, contribuir a la pérdida de la cobertura vegetal e invadir zonas de valor ambiental y terrenos productivos de uso agrícola; respecto a esta modalidad es posible advertir procesos análogos en contextos de mayor escala si consideramos los patrones de ocupación del territorio y edificación en las zonas costeras bajo modalidades de enclaves y extensos corredores turísticos promovidos por firmas que construyen grandes complejos hoteleros, conjuntos residenciales, comunidades resort y parques temáticos.
Los efectos adversos de los negocios inmobiliarios no están exentos de impugnaciones de actores sociales incluyendo, tanto sectores populares, como población de clase media, quienes han reaccionado de diferentes maneras al avance de los nuevos frentes inmobiliarios en sus entornos de vida. En consecuencia, son recurrentes las confrontaciones de residentes, organizaciones vecinales y comunidades afectadas con firmas desarrolladoras e instancias locales de gobierno, lo cual ha abierto nuevas vetas para explorar los conflictos y lógicas socio-espaciales contrapuestas en las formas de hacer ciudad.
La propuesta editorial que se ofrece integra aportaciones de un grupo de académicos de distintas universidades de Iberoamérica que incursionan en el debate teórico y la búsqueda de evidencias empíricas desde estudios de caso representativos. En principio en México se presentan trabajos que analizan su capital, así como las ciudades de Monterrey, Morelia, Mérida, Playas de Rosarito y el corredor Cancún-Itilum; respecto a otros países se integran participaciones de expertos de Argentina, Chile, Brasil y España, quienes documentan procesos que están ocurriendo en ciudades como Buenos Aires, Santiago y Sevilla. Aunque algunos de los planteamientos presentan analogías en términos de las problemáticas investigadas, los estudios no pretenden ser comparativos necesariamente ni restrictivos a un solo enfoque, sino abiertos a distintas posturas teóricas y disciplinares en aras de ofrecer un texto con múltiples miradas que pretenden contribuir al conocimiento y debate contemporáneo de la relación entre capital inmobiliario y producción del espacio social.
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